El dinero que manda más que los alcaldes. Quién está financiando de verdad las ciudades de México y Estados Unidos

Hay una verdad incómoda en la economía urbana de América del Norte: muchas ciudades ya no se están rediseñando primero en los cabildos, sino en los comités de inversión. El territorio se está moviendo al ritmo del capital inmobiliario, de los fondos logísticos, de los desarrolladores industriales y de las firmas que saben leer antes que nadie dónde habrá consumo, manufactura, datos, vivienda y plusvalía. En México y Estados Unidos, ese capital ya no solo acompaña al crecimiento: lo anticipa, lo acelera y, en muchos casos, lo condiciona.

El momento no es menor. México cerró 2025 con un récord de 40,871 millones de dólares de inversión extranjera directa y el comercio de bienes con Estados Unidos escaló a 872.8 mil millones de dólares, con exportaciones estadounidenses a México por 338 mil millones e importaciones desde México por 534.9 mil millones. Es decir, la integración productiva de Norteamérica sigue profundizándose, incluso en medio de la incertidumbre comercial. Para las ciudades mexicanas, esto significa más demanda de parques industriales, naves, vivienda, suelo logístico y servicios urbanos; para las estadounidenses, significa una dependencia cada vez más visible de corredores manufactureros y cadenas regionales que ya no pueden entenderse solo desde Washington.

Pero la paradoja mexicana es brutal. El capital sí llega, la plusvalía sí se crea, la actividad sí crece, pero los municipios siguen capturando muy poco de ese valor. El IMCO calculó que en 2023 los municipios recaudaron apenas 67 mil millones de pesos de predial, equivalentes a 0.2% del PIB. El CIEP elevó la alarma este enero: la recaudación total de los gobiernos municipales ronda apenas 1.6% del PIB. La OCDE añadió otro dato demoledor: solo 36% de los municipios administran directamente el impuesto predial, y las tasas suelen mantenerse bajas por razones políticas. El resultado es una economía urbana donde el mercado gana velocidad, pero el gobierno local no gana músculo fiscal.

Ahí está el corazón del problema. Firmas inmobiliarias, fondos patrimoniales y desarrolladores no solo venden metros cuadrados: están decidiendo qué ciudad se expande, qué corredor gana valor, qué municipio se vuelve plataforma exportadora y qué periferia se convierte en reserva de riqueza. Cuando invierten en una nave industrial, un centro comercial o un complejo habitacional, arrastran empleo, construcción, movilidad, demanda energética y consumo local. Newmark reportó que el mercado industrial mexicano cerró 2025 con una recuperación fuerte de la demanda y una absorción anual de 1.44 millones de pies cuadrados en su segmento analizado, mientras la Ciudad de México mantuvo tasas de vacancia extremadamente bajas, en torno de 2% a 3%. Eso confirma que el avance existe, pero también que la presión sobre infraestructura urbana seguirá aumentando.

En Estados Unidos el fenómeno opera distinto porque el inmueble sí alimenta directamente al poder local. Tax Foundation reporta que los impuestos a la propiedad representan 28.9% de toda la recaudación tributaria estatal y local, y alrededor de 70% de la recaudación tributaria local. Urban Institute insiste en lo mismo: el predial sigue siendo la mayor fuente de ingresos tributarios de los gobiernos locales. Por eso, cuando el capital inmobiliario se expande, también se fortalece la caja municipal; pero cuando el mercado comercial se enfría, la ciudad lo resiente en presupuesto, servicios y deuda.

La escala económica de ese poder impresiona. La NAIOP estima que el desarrollo y la operación del real estate comercial en Estados Unidos generaron en 2025 un impacto total de 3.5 billones de dólares en el PIB y sostuvieron 20.4 millones de empleos. Sin embargo, el mismo sistema enfrenta una fisura: el Lincoln Institute advierte que la caída de valores en oficinas por el trabajo híbrido amenaza bases fiscales urbanas, mientras Brookings subraya que el predial suele dar una apariencia de estabilidad porque ajusta lentamente respecto al valor de mercado. En otras palabras, la ciudad estadounidense capta más valor que la mexicana, pero también queda más expuesta cuando el valor se corrige.

El contexto global complica aún más el tablero. El FMI proyectó en enero un crecimiento mundial de 3.3% para 2026, pero advirtió que las tensiones comerciales y geopolíticas podían enfriar esa trayectoria. A finales de marzo, la OCDE endureció el tono: estimó crecimiento global de 2.9% e inflación del G20 en 4.0% bajo el impacto del nuevo choque energético y la incertidumbre comercial. Para México, la OCDE ya observa una economía afectada por cambios en la política comercial de Estados Unidos; el FMI ubica su crecimiento proyectado alrededor de 1.5%. Eso significa que el capital que diseña ciudades seguirá llegando, pero será más selectivo, más caro y más exigente. Europa buscará activos estables; Asia seguirá presionando cadenas de suministro; Medio Oriente volverá a pesar vía energía; África y Oceanía importarán cada vez más la lógica de corredores portuarios, minerales, alimentos y logística conectada con Norteamérica.

El reto hacia 2026 no es atraer dinero, sino gobernarlo. México necesita catastros modernos, reglas de uso de suelo menos opacas, infraestructura energética y logística suficiente, y municipios capaces de convertir plusvalía privada en capacidad pública. La Universidad Panamericana ha advertido que el bajo predial y la rigidez presupuestal están frenando infraestructura; Harvard Business School recordó este marzo que incluso impuestos diseñados para capturar riqueza urbana pueden enfriar operaciones y erosionar ingresos futuros si se diseñan mal. La lección es clara: ni el mercado por sí solo ordena la ciudad, ni el gobierno por sí solo puede financiarla. La próxima batalla no será por quién construye más, sino por quién captura mejor el valor del territorio sin matar la inversión que lo produce.

¿Tú cómo ves este cambio? En interAlcaldes queremos leer tu opinión: ¿los municipios mexicanos están preparados para gobernar el capital que ya está rediseñando sus ciudades, o seguirán viendo pasar la riqueza desde la banqueta?

Escrito por: Editorial

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